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大家在目前非常乐观的情况下，我还是要给房地产行业泼泼冷水，明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。
沈建光（著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理）：从今年来看，大家对房地产的预期比较乐观，有时候大家预期一致乐观的时候，我反而有点不放心。
我记得在2014年的时候，大家都很悲观，当时我记得谈论最多的是怎么样断臂求生，把项目该抛的抛，怎么样存活下来，当时大家都是比较悲观的。
到了2015年，主要的问题是怎么转型，房地产要转向养老、旅游等方面。虽然去年一年我没参加，但是我相信大家都是比较乐观的，因为2016年房地产进入一个大的转折点，今年这个形势都比预期的要好，尽管政府进行了很多的调控，但是三四线城市异军突起，房地产销售、投资都非常强劲。
这个情况明年会怎么样？作为经济学家，我觉得最主要的职责还是要有点前瞻性的判断，房地产这个行业跟宏观政策是最密切相关的，明年政策的变化对房地产的影响会很大。所以大家在目前非常乐观的情况下，我还是要给房地产行业泼泼冷水，明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。
我从全球开始讲起，做经济研究，这几年是非常有意思的，有很多大的争论，我去年有这样一些判断，当时很有争论。
我在2016年讲到美元是强弩之末，不要相信美元会一直不断地上涨，国内对这个观点的争议很大，大家一致看好美元，认为人民币会大幅贬值。
当然大家也看不透欧元，我在去年年底也讲到，欧洲经济在强劲的复苏，欧元会反转，美元会走弱。
现在的情况还是不错的，经济比较平稳，但是去年其实是非常危险的一个时刻，就是人民币似乎是会一次性大幅贬值。现在大家看到人民币都升值了，但是去年确实有很多国内的学者提出中国政府应该一次性大幅贬值10%到20%，这个观点其实是在经济界占主流观点的。
我当时就反驳这种观点，我觉得美元已经是强弩之末，人民币在这时候千万不能大幅贬值，跟美元挂钩已经得到比较多的好处了，我们现在比较好的局面是在这个情况下人民币兑美元升值，但是对欧元大幅贬值。
今年欧元对美元的走势非常凌厉，从最低的1.04现在已经到了1.17，涨幅超过了10%。而美元一路下滑，从2016年年底，美元指数到104，现在只有93，所以美元是一路下滑，这对我们国内很多投资者来说是意想不到的，因为他们都是看多美元的，其实这是一个很大的反转。
这个背景我感觉跟全球经济密切相关，特朗普上台之后，基本上他所有的经济政策都不及预期，我们看到他要废除医改法案以失败告终，他的税收改革，提出大幅减税，现在也没有任何进展。还有基建，当时特朗普说要大规模的基建，到现在什么也没看到。
特朗普当选之后对美国最乐观的预期，现在都落空了，而且不光是预期落空，政治上的丑闻还接二连三。他提出的减税的政策，共和党和民主党都同意，但是问题是如何把财政赤字的窟窿补上去，共和党和民主党的分歧很大，所以短期来看要达成协议是非常困难的。
另一方面来看，美国经济今年以来增长只有2.1%，IMF今年把所有国家的预期都上调了，包括中国、欧洲，就是对美国是下调的，美国上半年的增长就在2%左右，这跟特朗普上台之后市场预期美国的经济增长预期3%，甚至有乐观的人预期到4%，是完全不匹配的。
美元走弱的一个根本原因，就是美国经济的增长低于预期，美元周期也是到了美元走弱的时候。
为什么我这么看好欧元呢？我刚刚从欧洲16个城市走了一圈回来，现在欧洲的经济形势是非常强劲的，包括失业率都在下降，德国的失业率是历史新低，葡萄牙、西班牙的失业率在大幅下降，企业的乐观指数也是屡创新高。
德国企业的景气指数也创新高，而且德国是少有的在当今世界上政府已经连续三年财政盈余的。
中国过去几年都是积极的财政政策，这一轮我们发展起来跟财政的支持非常有关系，但是恰恰在德国这样一个国家，它的财政还是盈余的。
今年如果德国还是财政上放宽，货币上欧洲央行也觉得没有必要再搞量化宽松，所以整个欧洲经济是向好的，这就是为什么我们看到欧洲市场今年到明年有很大的转折点，就是欧洲央行退出量化宽松，美联储已经开始缩表，包括日本、英国都开始考虑是不是要加息，或者退出量化宽松，所以整个全球的货币环境在改变，美元也在走弱，这个趋势我觉得还会持续到明年。
中国现在最大的一个争论就是，我们这一波的增长是新的周期还是旧的模式。
刚才孟总讲到中国经济已经开始出现U型回升，但是我们看中国的GDP增速还是在U型的下降通道中，我们用另外一个指标，用发电量、铁路货运量、银行贷款来看，反而是大幅上升的。
我记得在2015年博鳌房地产论坛上我也讲了这一点，当时的经济并不好，但是数据看上去还很好。今年看到GDP的数据不是很好，跟前两年差不多，但是实际的经济数据要大大好于前两年，今年消费、出口、投资三架马车一起发力，所以我认为我们现在的实际增速远远高于6.9%。
还有一个对GDP的增长贡献，我们看到一季度统计局的统计当中，投资的贡献是非常低的，投资的贡献只占了不到20%。
但是这一轮中国的经济反弹有一个最大的贡献，就是基建和房地产投资的回暖。所以如果把这个考虑进去，如果修正一下，我觉得中国的经济增速是要远远高于6.9%这样一个水平的。
从三架马车来看，出口今年是一个亮点，过去几年出口都是负增长，但是今年基本上有15%左右的增长水平，出口产品也是高新科技为主，所以中国的出口形势是非常好的。
第二个是消费，消费非常强劲，过去两年也非常强劲，在经济不好的时候消费也不错，现在经济回暖，消费会更强劲，所以这两架马车是没有问题的。
再看第三架马车——投资，这就是我认为中国目前的经济增速高于6.9%的原因，这里面一个重要的因素就是房地产投资。房地产投资2014年年初的时候增速是4%，当时房地产紧缩政策非常严厉，房地产投资增速一路从14%跌到了1%，2015年只有1%的房地产投资增速，今年又恢复到10%左右，这个很明显的房地产投资对中国经济拉动，这一点勿庸置疑，房地产业对中国经济的拉动作用是非常明显的。当然我们看到整个中国的房地产周期也是很频繁的。
从2007年到现在已经是第四个周期了，我们看到现在的形势这么好，应该警惕，因为中国的房地产好起来最多就是持续两年，马上就要转差了。去年房地产销售增速达到了40%，现在一路往下走，还有20%是非常不容易的，所以这一轮调控跟以往都不同，最大的区别就是以往调控之后，房地产的销售同比大幅下降，从50%一下跌到0，但是这一次从40%降到20%，用了一年的时间。
这个最大的区别是过去的调控都是全国一刀切，一旦一线城市调控，二三线城市全部一起调控，这一次是因城施策，一二线城市调控，三四线城市还在鼓励去库存，所以这样一个周期拉长了，下降的程度放缓了。如果没有三四线城市销售的火爆，很难看到现在房地产格局还这么乐观。
这一轮房地产调控最大的区别就是三四线没有紧缩，而且还在鼓励去库存，所以对整个房地产政策，我觉得是跟宏观政策密切相关的。
去年3月份在北京国务院发展高层论坛上，人民银行行长周小川有一个演讲，他提出要鼓励老百姓加杠杆，让企业、地方政府去杠杆。当时房地产市场还很低靡，很多人说怎么可能老百姓会去买房子，房价还在下跌。没想到中国政府的力量还是非常强大的，现在是大家都抢着买房子，热情非常高涨。
我们看到居民现在的负债率已经从5年前的20%多涨到了现在的47%，居民债务大幅上升。
老百姓加了杠杆把房子都买下来，企业舒服了，地方政府都舒服了，但问题这个是老百姓自己住的还是用来投资的，这个问题是很关键的。如果完全是投资的，就是接到手里，以后的价格还会不会一直上涨？这是一个问题，这个问题我觉得还是跟今后的政策有关系。
对经济学家来讲，我是蛮担心这一点的，这一轮经济增速不是6.9%，我觉得是远远高于6.9%，现在完全是过热的状态。2015年的时候房地产行业非常不景气，全国经济很差，全国的利润是下降的，但是今年是20%多的利润增长，这种情况在过去的周期都是不正常的，一下子利润这么高，原因在哪里？
还有一点是跟投资密切相关的，投资的贡献今年是非常高的，不可能只有20%的增长。
我去年写了一篇文章叫“从挖掘机看中国投资周期”，可以看到，这也是比较令人担心的，今年上半年挖掘机的投资增长超过百分之百，之前一轮超过百分之百是在2009、2010年的时候，2010年就是去杠杆，2009、2010年开始出现下滑。去年就相当于2009年，挖掘机超过百分之百的增长，说明投资是非常火爆的，建筑工地是非常强劲的。
接下来的问题就是政府怎么办，政策会不会转向？我觉得政策转向已经可以看到了。
我们看到从2012年起，中国货币供应占GDP的比重，从当时的180%开始去杠杆，但是杠杆越去越高，去年已经达到了210%，今年估计货币供应对GDP的比重就不会再增长了，还是保持在210%。
但是有一个问题，我们看到银行部门对非银行金融机构的贷款是直线上升，都是银行之间把钱借给其它的金融机构，做房地产投资、理财产品投资，很多钱并不一定流到实体经济。
人民银行最新公布的表外资产，去年一下子大幅跳升，从今年开始已经开始有点去杠杆的动作。我们看到利率已经在上扬，银行间都在上扬，而且上扬得很快。最近有点下来了，但是我相信整个去杠杆的趋势还是很明显。
而且我们看到经济这么强劲，财政赤字还在增加，这跟德国完全相反，德国现在财政都是盈余，而我们经济增速比它高3倍，我们还是用宽财政来刺激经济。
当然高利率、经济回暖对我们房地产业或者对整个经济比较有利的是，美元贬值之后，人民币没有贬值压力了。美元贬值之后，我们对美元是升值的，但同时我们对欧元和其他的货币还是在贬值，所以从一揽子货币来看，人民币并没有升值。
还有一个情况，虽然我们外汇储备在上升，外汇储备过去6个月持续上升，但是如果把我们的贸易顺差去掉，把汇兑收益去掉，我们的热钱还在流出，所以人民币的汇率还是有压力。尽管对美元现在升值，但是我们的资产价格过高，所以很多居民都有到国外置业的冲动。
这其实长期对人民币还是有压力的，所以我觉得房地产过热的很多负面影响还是会存在。十九大之后，金融的去杠杆已经是一个重中之重，中央已经把防范金融风险放在首位，去杠杆、降低债务率会是重中之重，所以银行的紧缩会是一个重点。
今后5年，我觉得还是供给侧改革为主，包括雄安、一带一路这些结构性的政策，而且雄安的建设，可以看出领导层的思路跟过去完全不一样。
我个人判断，按照这种新的思路来看，包括租售同权、共有产权房，明年如果房地产税推出，或者放到议事日程上，明后年推出都是可能性很大的。而且我看到金融监管以后一个重大的改革，国家成立了金融稳定委员会，最主要是协调一行三会的职能，打击影子银行，杜绝各种各样的套利，主要还是想把越来越多的金融去服务实体经济。
在这种情况下，像财政金融改革，对整个税收、土地制度的变化，这个可能都是会对中国房地产业发生很大的影响。
最后就是有一个主要的风险，这是国际上的风险，也就是中美之间的关系。现在中国的崛起，中国的贸易已经世界第一了，所以美国对华的政策也是在变化。还有现在的北朝鲜核危机，从经济上来看，今后5年可能就是中国超越美国的5年，5年之后中国的GDP从美元计价方面会超过美国。但是如何防范金融的风险，还有地缘政治的一系列风险，我觉得这是最大的挑战。
还可以看到，中国的零售市场在变化，在10年前中国零售市场只有美国的四分之一，但到了去年，中国用美元计价的零售市场跟美国比只差10%，再过两年，可能中国国内的市场已经超过美国了，那时候不是美国说要威胁制裁中国的时候，中国也可以很有力的反击，这一点很重要，中国有巨大的国内市场。
现在美国最大的汽车公司，依赖中国市场要远远高于美国市场。在10年前，通用在中国销售100万辆汽车，在美国销售400万辆汽车，但是去年通用在美国销售300万辆汽车，在中国销售400万辆汽车。
这样一个发展的比较，说明美国对中国要实行贸易制裁越来越难。总的来说，我们还面临一些挑战，但是中国经济稳步的发展，中国巨大的市场是中国抵御一切风险最大保证，房地产在这其中也起到了非常重要的作用。
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